商业地产不等于商业财富
关键词:商业地产,商业财富,信贷政策,现金压力,物业税
资本总是逐利的,当信贷政策将住宅投资的空间严重压缩时,一度被冷落的商业地产便火了起来——同样是首付50%,商业地产的回报率普遍是住宅的2~5倍。很显然,目前的杠杆效应下投资商业地产尤其是写字楼、商铺貌似是最明智的选择,众多资金欲流转商业地产。

  未来,有一点是必须明确的:谨防商业地产过剩与过度炒作。

  “假如你爱他,就劝他做商业地产”,消费者已闻风而动,开发商更是蠢蠢欲动,凯德置地、万科等开发商不约而同将2010年投资方向锁定商业地产,或者大大提高商业地产的投资比例,华润置地(行情,资讯,评论)甚至表态:未来商业地产资产比例与利润贡献率将提高至40%。

  从实际表现看,全国商业地产风起云涌,仅上海非中央商务区甲级写字楼体量将由2009年的50万平方米猛增至100万平方米以上,成为有史以来增幅最大的一年;成都写字楼2010年全年新增供应预计将达到83万平方米;深圳全市都市综合体商业、地铁商业、社区商业林立而起,又一座港式“商业大卖场”正在崛起,而且越来越多的商业地产包括写字楼、商铺只租不售。显然,商业地产市场在未来中国经济发展过程中蕴藏着大量的“收购兼并、价值重估、资产重组”等投资机会。

  商业地产,已被全国房企“热炒”;大批投资客,正游走在“炒锅”的边缘。同时,商业地产发出危与机的信号。

  “假如你恨他,也劝他做商业地产”,因为做商业很难百分之百赢。首先,商业地产现金压力大,与住宅最高可贷款30年不同,商用房的购房贷款最长期限仅10年,月供门槛大大提高,限制了不少中小投资客的激情;其次,商业地产的税费奇高,按照国家税收法规,转让商业地产需要交纳近50%比重的营业税、土地增值税以及个人所得税。如果出台物业税,也将首先针对商铺和写字楼,商业地产持有和转让成本双重增加;再次,商业地产的年限多为50年,租金回报期限率相比住宅已大为打折;然后,普遍商业地产的升值幅度相对住宅也有限;最后,商业地产的自用性并不高,纯属投资的行为将受到出租空档期的困扰。

  商业地产可以创造财富,但商业地产不等于商业财富,投资商业地产必须更专业更严谨。