深度揭秘炒房团的利益链(二)
关键词:深度揭秘,炒房团,利益链,房地产市场,利益分配,商业运作
温州富商、山西煤老板,这一批批“炒房团”,被认为是中国房地产市场的一股重要力量,参与了高额利润的分配。对于外人来说,炒房团的力量到底有多大?他们是怎样参与房地产市场的利益分配,就是对房子简单的低买高卖吗?他们的组织形式、商业运作究竟怎样?这的确是一个难解之谜。

  在这样的博弈中获取暴利并不容易,且风险巨大。更何况在计入税收因素后,这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈,也就等同于赌博了,这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。

  炒房团真正的利益来源,是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%,加上各类手续费不超过10%,但民间信贷利率一般是月息2%~5%,还要以复利计算。综合到年息,最高能超过100%。

  在房地产整体信贷政策紧张的背景下,我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面,因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。

  在这个背景下,开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍,其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。

  可以说,正是开发商高额的融资成本,才产生了期房与现房的差价,以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨,更是资金成本的反映。

  对于开发商而言,炒房团实际上起到了资金来源的角色,炒房团所主要获取的确定的收益,也即是此利差部分。这是认识问题的关键之一,后面的内容是介绍如何实现这一点。

  开发商需要炒房团

  办理假按揭套取银行贷款,这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法,但风险极大,而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后,找愿意假按揭的人也越来越不易。

  但开发商的资金需求依然存在,而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫,这就给炒房团留下了空间。

  实际上,炒房团也是在套取银行资金,但开发商对此没有任何法律责任,都是由炒房团承担。而且,炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查,走的是正规渠道,也没有给银行和律师行贿,在形式上符合法律政策,银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。

  很多人会问,开发商需要资金,为什么非常希望和炒房团合作,而不是直接先期降价卖给公众?这里有几个复杂的原因。

  其一,部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售,但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金,而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。