“房奴”时代 看看二套房产“松绑”的理财计划

　　这是一个盛产“房奴”的时代，也是一个以为多套房产为荣的年代。然而，在当前，每个人都需要为购置昂贵的房产而付出巨大的努力。无房者的焦虑与有房者的担忧就成为“中国式业主”的真实写照。本刊苏州读者王佳云，因为购入了第二套房而彻底打乱了原本平静的家庭生活，如何解套“第二套房产”是她在2008年急需解决的难题。
 
　　正所谓家家有本难念的经。暂时买不起房的人焦虑不安，而拥有多套房产的人也未必就高枕无忧。本刊苏州读者王佳云（化名）一家就因为买了一套房后而愁上心头。

　　现年31岁的王佳云是苏州某全民事业单位的职工，年薪有6万元，其公积金账户余额有1万元，以后每年有1万元入账，五险一金齐。丈夫周鹏今年33岁，从事金融行业，业务能力很强，平时也兢兢业业，他的工资比较高，年薪大概在10万左右，目前公积金账户余额2万元，以后每年有2万元入账，单位也为他购买了五险一金。儿子周逸飞今年7岁，王佳云打算明年让小孩上小学。

　　目前，一家三口住在苏州市区一套房子里。房子是一次性付款买的，三房一厅，面积110平方米，目前市值160万元左右。

　　夫妻俩收入都不低，在外人看来这样已过小康水平的三口之家，房子问题也解决了，应该是生活得有滋有味的。但是，提到目前家里经济周转情况时，王佳云开始向记者大吐苦水：都是第二套房子惹的祸。

　　王佳云告诉记者，如果不是购买第二套房子，这本是一个轻松的小康之家。2006年，杭州某金融机构拟高薪聘请周鹏任总监一职，开出的条件自然是比苏州的单位优越得多。丈夫和自己都很是心动，况且地点在素有人间天堂之称的杭州。夫妻俩经过一番考虑后，决定全家迁往杭州。当时，主意已决，遂于2007年元月以10100元/平米价格大手笔购入杭州市区150平米的住宅。现在房贷余额64万元，每月需还银行5000元。

　　天不遂人意，后来因种种原因，丈夫转换工作一事一再搁浅，最后也就不了了之了。但是购买第二套房子惹的麻烦却一直困扰着王佳云一家。

　　现在杭州那套房子已在今年1月出租给别人了。王佳云说，年租金只有4万，这样自己每月还得贴上两千多元还贷款。王佳云总觉得这样很不划算，并且担心如果国家再调控房价的话，房子有缩水可能。因此，杭州这套房卖还是不卖最近困扰着她。

　　一家人一年下来的生活费用总计在5万元左右。夫妻俩除了单位提供的保险外，还在5年前购买了中国人寿康宁定期险，需缴20年。丈夫的保单年缴2500元，保额10万元，而女主人王佳云的康宁定期年缴3400元，保额20万元，需缴20年。小孩拥有国家工作人员子女统筹医疗保障，此外没有购买其他保险。目前，家里的资产全押在两套房子上，活期存款只有1万元，除此以外再也没有其他生息的资产了。

　　家里老人都有养老金和医疗保险，况且老家还有一栋房子，一楼店面年租金不足2万，完全可供老人家生活和医疗保障，因此老人的养老问题是不需要担心的。

　　理财困惑：若不是购买第二套房产，这本是一个轻松的小康之家。在杭州购房原是男主人计划工作调动想举家迁居，后因种种原因计划搁浅。杭州的房子现市值15000元/平米，是继续把它供完，还是脱手好？

　　理财需求：

　　短期：目前小孩7岁，但是希望他能接受较好的教育。在国内完成本科教育后希望送子出国留学。怎样准备小孩的教育费用？

　　夫妻俩的保险急需完善，商业保险如何补充？

　　中期：目前，夫妻俩每年的收入盈余不少，怎样把余钱进行投资比较好？有购车需求，王佳云计划买一辆10万～15万的家用车，如何准备买车的钱？

　　长期：夫妻俩的养老金如何筹集？

　　理财师简介

　　邓杰新,目前在外资银行从事个人理财业务。持有香港中文大学亚太工商研究院个人财务策划高级文凭，并通过CFPCM资格认证考试，取得国际金融理财师（CFPCM）资格，是香港财务策划师学会会员。获邀为东莞电台财经栏目特约嘉宾。

　　理财方案：

　　以家庭资产负债表与现金流量表为切入点，对家庭的财务状况进行分析，具体内容见附表。在此基础上对该家庭的财务状况进行综合诊断，诊断结果如下：

　　（一） 资产负债分析

　　从家庭资产负债情况来看，资产种类较为单一，除了1万元活期存款外，生息的资产只有杭州的那套房子，没有配置如债券、银行理财产品、基金、股票等金融资产，金融投资理财意识有提升的空间。

　　由于杭州的房子已有一定幅度的升值，因此投资与净资产比例达69％，资产合计达389万元，由此可以看出该家庭的资产积累能力较强，已有相当的基础。

　　在资产的流动性方面，资产流动性比率=（流动性资产/每月支出）=1/0.42=2.38，流动性比率一般为3-6较合适，而王佳云家庭的这一财务指标低于3，这说明该家庭的流动性资产不足以应付应急性的支出，需要改善。该家庭目前有64万的房贷余额，负债总资产比率=负债/总资产=64/389=16.45%，小于50％表示其有较强的综合还债能力。

　　（二） 现金流量分析

　　从家庭现金流量表来看，该家庭目前的主要的收入来源为两夫妇的工资、房租及住房公积金，王佳云丈夫属于白领精英，有较高的收入，王佳云的工作较为稳定，收入水平也可以，两人合计年收入为23万元，属于较理想的小康收入水平，且从每年50000元的消费支出可以看出该家庭生活比较节俭，因此每年可有11.41万元的较多盈余。购买第二套房后，每年需还贷60000元，负债收入比率=负债/收入=6/23=0.26，该指标小于0.4，说明该家庭的还债能力比较强。储蓄比率=盈余/收入=11.41/23=49.6％，反映了其净资产增加的能力强，这为之后的理财规划提供了充足的资源支持。

　　（三） 理财强弱项分析

　　通过对王佳云家庭的基本资料及财务状况进行强弱项分析，结果如下：

　　强项：

　　1、 家庭财富积累的基础较好；

　　2、 有相当比例的生息资产；

　　3、 债务负担不高，偿还能力强；

　　4、 两夫妇的年龄处于中壮年阶段，工作较稳定，收入较高；

　　弱项：

　　1、 不动产配置比例过大，流动性资产配置不足

　　2、 生息性资产的品种单一、收益率较低、变现能力较差，投资组合有待优化

　　3、 投资知识和经验不丰富；

　　4、 未规划安排教育基金和养老基金

　　5、 家庭的保险保障不全面；

　　在理财规划中，我们将尽量发挥及运用强项，调整及弥补弱项，以实现理财的目标。